Академгородок.INFO

АКАДЕМГОРОДОК В ФАКТАХ
Первые занятия НГУ проводились в школьном здании на Детском проезде, 10

Добавить сайт в закладки

Много «А» и мало «В»

Много «А» и мало «В»
[11.03.] На офисном рынке Новосибирска за минувший год произошла бескровная революция. Первую строку рейтинга бизнес-центров теперь делят сразу три новых бизнес-центра класса «А» — «РосЕвроПлаза», «Кронос» и «Гринвич». Обладатель пальмы первенства в 2006-м и 2005 годах бизнес-центр Golden Plaza даже не подал заявку на участие в рейтинге.

«А» пока хватит

Ситуация на рынке офисной недвижимости круто изменилась за минувший год. Если раньше объекты класса «А» были единичными, то за минувший год было введено в строй сразу три высококлассных бизнес-центра. Еще один объект класса «А» готовится к пуску. Произошло серьезное структурное изменение рынка: доля бизнес-центров класса «А» существенно выросла. «Прошедший год ознаменовался завершением строительства сразу трех бизнес-центров класса «А»: «РосЕвроПлазы» (общая площадь — 27 604 кв. м, арендопригодная — 22 144 кв. м), «Гринвича» (общая площадь — 34 173 кв. м, арендопригодная — 21 031 кв. м) и «Кроноса» (общая площадь — 48 000 кв. м, арендопригодная — 37 686 кв. м). Помимо этого, в настоящее время реализуется или готовится к реализации еще несколько аналогичных проектов, из которых можно выделить «Скай Сити» и «Манхэттен». Так что одной из основных тенденций прошедшего года можно назвать активизацию девелоперов в области строительства высококлассных бизнес-центров. Кроме этого, отмечалось также достаточно активное строительство бизнес-центров класса «В«, что соответствует соотношению уровня спроса и предложения на такие объекты», — отмечает ведущий специалист по работе с клиентами консалтинговой компании «Корпус» Лавр Куприянов.

Эксперты утверждают, что теперь рынок бизнес-центров класса «А» вплотную приблизился к насыщению. Кроме того, количество крупных федеральных и иностранных арендаторов офисных площадей в Новосибирске, очевидно, было переоценено. Крупные мировые компании уже пришли и обзавелись представительствами, а если придут новые, то явно не в том количестве, чтобы строить под них много высококлассных офисных площадей. «Безусловно, появление офисов класса «А» является положительной тенденцией для Новосибирска, однако для девелоперов эти проекты нельзя назвать успешными на 100%. Это связано с относительно низкой заполняемостью помещений арендаторами. В целом можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Новосибирска в настоящее время насыщен помещениями класса «А« — в нашем городе не так много компаний, готовых платить высокую арендную ставку за класс», — добавляет Лавр Куприянов.

Такая рыночная ситуация ведет к повышению конкуренции как среди уже существующих бизнес-центров, так и среди девелоперских концепций. «На рынке бизнес-центров класса «А» возникла ожесточенная конкуренция. «РосЕвроПлаза», «Кронос» и «Гринвич» — три дуэлянта, как мы их называем, которые соревнуются по всем мелочам. Мы с вами являемся свидетелями ценовых войн, рекламной войны, которую развязал «Кронос», и массированных PR-кампаний. К примеру, кампании «Гринвича«, который издает пресс-релиз практически про каждого арендатора», — рассказывает Сергей Дьячков.

«Думаю, то, что сейчас происходит с бизнес-центрами класса «А«, должно вызвать серьезное переосмысление концепций. Участники рынка осознали, что количество международных и федеральных компаний в Новосибирске очень небольшое, что крупных арендаторов остро не хватает. И на рынке начался кризис. Однако именно этот кризис позволит рынку выйти на новый качественный уровень, будет и дальше увеличиваться конкуренция проектов, станут появляться все более развитые концепции, думающие девелоперы и инвесторы», — считает генеральный директор Regional Real Estate Дмитрий Сапунов.

Кроме того, эксперты высказывали мнение о туманности перспектив некоторых из реализуемых на территории города проектов. Особо неблагоприятно, по их оценкам, обстоят дела с проектом Iron Hill, продажи площадей в котором временно прекращены. Эксперты сходятся во мнении о необходимости изменения концепции объекта.

«Три бизнес-центра, разделивших первое место, набрали одинаковое количество баллов, поэтому мы посчитали справедливым расположить их по времени ввода в эксплуатацию», — отмечает управляющий партнер DSO Consulting (компания, разработавшая рейтинг) Сергей Дьячков.

Еще одной особенностью рейтинга стало изменение его методики. Все участники были ранжированы в соответствии с обязательными и факультативными критериями, установленными Московским исследовательским форумом в 2006 году.

Здания классов «А», «В+» или «В» должны были отвечать соответствующим критериям форума. При этом допускалось несоблюдение двух обязательных и четырех факультативных критериев. Все здания, не отвечающие указанным параметрам, классифицировались как здания класса «С». Ранжирование бизнес-центров велось с соблюдением обязательных критериев. При одинаковом их количестве у нескольких зданий позиция в рейтинге зависела от соблюдения факультативных критериев. «Изменение методики рейтинга было вызвано обострением конкуренции на рынке. Рейтинг — это способ обосновать классность для тех объектов, которые являются лидерами или претендуют на этот статус. Для них было очень важно создать некий набор параметров, по которым они отличаются от других в лучшую сторону. В 2006 году Московский исследовательский форум изменил параметры классности для московских объектов, и мы решили, двигаясь в ногу со временем, адаптировать под них новосибирскую классификацию. Чем больше параметров, тем точнее можно определить классность объекта», — поясняет Сергей Дьячков.


Перспективы «В»

По оценкам экспертов, более перспективным сегментом на сегодняшний день является строительство бизнес-центров класса «В». Площади в таких объектах сейчас наиболее востребованы арендаторами. Усилия девелоперов скорее всего будут направлены на заполнение этой ниши. «Офисы класса «В» — самый пополняемый класс не только в силу увеличившихся объемов ввода таких площадей. В их ряды переходят устаревшие офисы класса «А» и возвращаются реконструированные здания класса «С». Офисные помещения этого класса отличаются транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки. Благодаря тому, что многие предпочитают арендовать более дешевый и менее престижный офис, бизнес-центры класса «В« ожидает блестящее будущее. Клиенты не хотят переплачивать деньги за условный престиж офисного центра», — отмечает директор «VIP Консалтинг Груп» Елена Расторгуева.

«Помимо этого, характерной тенденцией ближайших лет будет переход арендаторов из приспособленных под офисы объектов класса «С» с высокими арендными ставками в центральной части города в современные бизнес-центры класса «В«, отличающиеся удачным местоположением, хорошей транспортной доступностью и наличием достаточного количества парковочных мест. Способствовать этому будут как рост предложения на рынке качественных помещений с конкурентоспособными арендными ставками, так и увеличение числа автомобилей и, как следствие, ухудшение транспортной ситуации, особенно в центральной части города», — добавляет Лавр Куприянов.

В ближайшей перспективе более активно будет идти процесс формирования новых центров деловой активности в городе. Востребованными будут бизнес-центры, расположенные на крупных и относительно неперегруженных транспортных магистралях.

Прогноз — 2008

По прогнозам аналитиков, в этом году таких всплесков на рынке, как в 2007 году, не ожидается. Однако в конце года возможна небольшая «оттепель». «По нашим оценкам, ушедший год стал рекордным по объемам привлеченных инвестиций в рынок офисной недвижимости. В 2007 году вложения составили около $1 млрд, причем более 60% приходилось на иностранные инвестиции», — отмечает Елена Расторгуева. В текущем году рынок будет развиваться более спокойно. Строительство бизнес-центров в настоящее время не столь привлекательно для девелоперов, как возведение торгово-развлекательных центров. Усилия в таком случае будут направлены на строительство наиболее инвестиционно привлекательных бизнес-центров класса «В». «Такие макрофакторы, как общее состояние российской экономики, очень существенно влияют на спрос на офисы. Сегодня экономика находится в кризисе. Он должен завершиться к концу 2008 года. После этого привлекательность офисной недвижимости в качестве объекта инвестирования — как девелоперского, так и спекулятивного — должна вновь начать повышаться», — утверждает Сергей Дьячков.

Кроме того, ввод значительного числа объектов должен поспособствовать стабилизации цен на офисные площади. По мере насыщения рынка возможно понижение либо «замораживание» на существующем уровне арендных ставок в приспособленных под офисы помещениях класса «С», не отвечающих современным требованиям. «Средняя арендная ставка на офисы класса «А» составляет 1200–1300 рублей за кв. м, класса «В» — 900–1000 рублей за кв. м, класса «С» — 700–800 рублей и ниже. Средний рост цен на рынке офисов класса «В« и выше составил 8–10% с начала года, рост цены обеспечивается в основном новыми и строящимися бизнес-центрами высокого класса, которые предлагают качественные площади по высокой цене», — приводит статистику Елена Расторгуева.

Новосибирская специфика

Специфической чертой, отличающей рынок офисной недвижимости Новосибирска от столичных рынков, зачастую являются отсутствие четкого позиционирования объекта и его несоответствие заявленному классу. Впрочем, такое отличие характерно и для многих других регионов.

На развитых рынках офисной недвижимости при выборе арендатором помещения под офис одним из главных факторов является репутация управляющей компании. В регионе критерии отбора пока другие. Это местоположение офисного здания, близость магистралей, оборудование современными средствами связи, парковка и арендная плата.

Еще одну отличительную черту называет Елена Расторгуева: «Для минимизации рисков строятся не чистые офисные здания, а комбинированные, совмещающие в себе магазины, кафе, торгово-развлекательные объекты. Кроме того, в настоящее время растет число «непрофильных« инвесторов. Средства в эту сферу охотно вкладывают пищевые компании, ритейлеры, нефтяные и газовые компании».

Точка зрения

Ближайшие несколько лет востребованность сохранится

ИГОРЬ ПАНФИЛОВ, генеральный директор УК «Сибирь Девелопмент»:

— За 2007-й и начало 2008 года город пополнился 115 тыс. кв. м офисных площадей класса «А» (75 тыс. кв. м) и «В» (40 тыс. кв. м). Таким образом, на сегодня насчитывается более 1500 тыс. кв. м административных помещений. С появлением бизнес-центров класса «А» в ряде административных зданий за 2006–2007 годы были проведены работы, позволившие отнести их классу «В» или «В -«, повысив тем самым ставки аренды. Сегодня востребованы различные форматы помещений, но конкуренция усиливается. Некоторые помещения на вторичном рынке ждут своего арендатора (покупателя) месяцами. Несмотря на прогнозируемый высокий спрос на помещения класса «А», построенные бизнес-центры не могут пока похвастаться 100%-ной наполняемостью. Тем не менее спрос на качественные бизнес-центры будет расти — уровень обслуживания здания, современная техническая начинка делают их более привлекательными по сравнению с помещениями класса «С» или «D».

Средние сроки окупаемости бизнес-центра класса «В» в Новосибирске пять-семь лет, класса «А» — от четырех до шести лет. К примеру, в Москве этот показатель приближается к восьми годам, а в Западной Европе составляет 15 лет. Количество заявляемых в городе проектов увеличивается, и уже достигло 300 тыс. кв. м. Город растет, развивается, федеральные и иностранные компании продолжают свою экспансию. Им нужны современные помещения. Поэтому на ближайшие несколько лет можно прогнозировать востребованность качественных офисных помещений, к тому же наличие на балансе компании бизнес-центра повышает ее капитализацию.

Новосибирск является торговым перекрестком, одним из федеральных центров деловой активности. В отличие от столичных городов одной из специфических особенностей города является то, что большое количество возводимых административных зданий строится за счет средств, полученных от реализации площадей в процессе строительства. Другая особенность состоит в том, что реализуемые в настоящее время проекты не отличаются разнообразием формата и концепций, как это происходит в Москве, Петербурге, за рубежом. Также стоит заметить, что самые современные деловые центры расположены вдоль двух транспортных артерий города — проспекта Димитрова («РосЕвроПлаза», «Кобра», «Манхэттен», «СТ Плаза Сибирь») и «банковской» улицы Кирова. Именно они в ближайшие годы будут определять деловое лицо Новосибирска.

Растущее предложение снижает привлекательность

ДЕНИС ШАРОВ, директор по маркетингу консалтинговой компании «СибРегионРазвитие»:

— В 2007 году в Новосибирске появились первые бизнес-центры, относимые к классу «А», примерно на 50 тыс. кв. м увеличилось предложение в сегменте бизнес-центров класса «В» за счет строительства новых объектов и реконструкции существующих зданий. Собственники офисных зданий стали активнее вкладывать средства в ремонт помещений и сервис, чтобы удержать арендаторов. Офисные здания, проигрывающие по местоположению и состоянию помещений конкурентам, стали испытывать серьезные проблемы со сдачей площадей в аренду. Хотя в целом на рынке ощущается дефицит предложения площадей в центральной части города и по линии метро. Особенно это актуально для малых площадей до 50 кв. м.

Сложившаяся на данный момент арендная ставка на уровне 1500–1700 тыс. руб./кв. м позволяет девелоперам анонсировать и реализовывать крупные проекты в классе «А». Тем не менее ограниченный платежеспособный спрос, отсутствие хороших площадок в центре увеличивают срок заполняемости площадей и, соответственно, время возврата инвестиций. Можно прогнозировать насыщение рынка в этом сегменте в 2009 году.

Ускорение инфляции скорее всего сохранит прирост цен на уровне 15% в 2008 году. Но сложившаяся арендная ставка существенно ограничивает платежеспособный спрос и, учитывая увеличивающееся предложение, можно ожидать в 2008–2009 годах начало активной ценовой конкуренции.

Сейчас на новосибирском рынке существует перенасыщение в сегменте дешевых офисных площадей с неудачным местоположением и плохим состоянием помещений, идет переток арендаторов из этого сегмента. Наибольший дефицит площадей наблюдается на объектах классов «В», «В -«, «С +», расположенных в центре. Показатель заполняемости таких центров около 95%. В классе «А» дефицита нет, у потенциального арендатора есть варианты выбора центров, хотя их количество и невелико ввиду небольшого числа объектов этого класса. Наиболее востребованы БЦ, расположенные в центральной части или по линии метро, имеющие среднего качества ремонт и арендную ставку около 1000–1200 руб./кв. м.

Растущее предложение и постепенное удовлетворение спроса снижают привлекательность офисной недвижимости как объекта инвестиций. Ситуация в финансовом секторе увеличивает вероятность «надувания пузыря» в сфере недвижимости. Инвесторам, ориентированным на возврат инвестиций до пяти лет, скорее всего придется сложно в новых условиях, для долгосрочных инвестиций в уникальные объекты офисный сегмент привлекателен, учитывая малое количество профильных современных бизнес-центров.

Евгений ИВАНЦОВ

Источник: Континент Сибирь

Другие новости

Добавить комментарий

Имя или ник
E-mail
Комментарий  
2 x 3 =
(введите ответ)
ПОИСК ДЕШЕВЫХ АВИАБИЛЕТОВ
ВСЕ НОВОСТИ
Академгородок

07.02.15  — Мэрия Новосибирска предлагает сделать Академгородок «территорией опережающего развития»

31.12.14  — Две сотни домов Академгородка взяты под охрану государства

Регион 54

25.09.14  — Власти Новосибирска определяют границы Наукополиса и Аэросити

09.09.14  — Через третий мост пустят маршрутки от Академгородка до «МЕГИ»

События

16.10.14  — Клуб юных техников СО РАН отмечает юбилей

29.09.14  — Новосибирский университет отметил 55-летний юбилей

Политика

10.04.13  — Теперь крупный ученый будет заниматься наукой

10.02.12  — Город, область и СО РАН договорились жить дружно

Финансы

02.11.14  — «Роснефтегазстрой-Академинвест» отказался от строительства в урочище «Лысая гора»

15.01.14  — В Академгородке выставлена на продажу мини-гостиница

Наука

25.11.14  — В новосибирском Академгородке построят прототип термоядерного реактора

14.10.14  — В НГУ определили два флагманских исследовательских проекта

Интересное

16.10.14  — Легендарный капитан КВН «НГУ»: «Вроде можно шутить и про Путина, и про олигархов»

11.02.14  — Веселый профессор читает занимательные лекции в Академгородке

ОТПРАВКА СМС
Билайн  МТС
Мегафон сибирь  Скай линк
 

 

Rambler's Top100  mail@academgorodok.info
Реклама на сайте